P – ¿Cuál es el papel del notario en la firma de la escritura de compraventa de una vivienda?
R – La escritura de compraventa de vivienda supone una actuación notarial bastante más compleja de lo que a primera vista puede parecer.
En primer lugar la actuación del notario va dirigida fundamentalmente a la seguridad jurídica preventiva. Trata fundamentalmente de dar seguridad a la transacción y que después de efectuada el comprador no se vea privado de su propiedad por situaciones o problemas anteriores.
Si seguimos el proceso de una compraventa vemos que el notario realiza:
- La comprobación de la identidad de vendedores y compradores.
- La comprobación de su capacidad real para contratar.
- Comprueba el título del vendedor, es decir, que es el propietario, y que puede disponer de la vivienda libremente.
- Comprueba en el registro de la propiedad si existen cargas sobre el inmueble.
- Comprueba pidiendo el correspondiente certificado que no hay deudas pendientes de IBI.
- Comprueba pidiendo el correspondiente certificado que no hay deudas pendientes de la comunidad de propietarios.
- Comprueba la situación catastral de la vivienda solicitando un certificado catastral descriptivo y gráfico que debe quedar incorporado a la escritura.
– Realiza la comunicación al catastro para que la vivienda quede catastrada a nombre del comprador.
- Solicita que el vendedor aporte el certificado de eficiencia energética.
- Comprueba y refleja en la escritura los medios de pago realizados.
- Releja en la escritura los pactos a que han que llegado los contratantes de la forma más adecuada a la voluntad de éstos y siempre conforme a la ley.
- Informa a los contratantes del alcance legal de sus pactos y de sus derechos y obligaciones.
- Informa a los contratantes de los impuestos que hay que pagar y de los plazos y oficina liquidadora competente.
Después de firmada la escritura, custodia el original en su despacho. Es interesante aclarar que lo que la gente llama «su escritura» en realidad no lo es tal. La escritura es el documento que se firma ante el notario y que éste firma a su vez dando fe de su contenido. Luego entrega a los interesados una copia auténtica, que es lo que se denomina en general como «escritura del piso». Este sistema tiene la ventaja de que si se pierde dicha copia siempre se puede acudir al notario que tiene el original para que expida una nueva copia.
P – ¿La firma ante el notario garantiza, pues, que todo está en regla?
R – El notario proporciona garantía y seguridad, su trabajo es que el contrato, negocio o acto que ser realiza esté ajustado a la legalidad y sea inatacable. La escritura pública es fehaciente ante los tribunales de Justicia: nadie pone en duda su veracidad.
La firma ante notario debe proporcionar tranquilidad: firmar cualquier documento ante notario aporta la tranquilidad de que el negocio o contrato es definitivo, inamovible y eficaz. El notario es un profesional cercano en primer lugar por su distribución territorial siempre hay un notario cerca al cual se le puede elegir con total libertad y en segundo lugar por su trato, tiene que ser fácil y rápido poder pedir consulta a un notario y que te reciba personalmente.
El notario es por un lado funcionario público encuadrado en el Ministerio de Justicia y por otro lado un profesional altamente cualificado ya que el acceso al Notariado exige mucho estudio y preparación, que se comprueban con un mecanismo de selección objetivo que se concreta en unas duras oposiciones. Los notarios actualizan de forma constante sus conocimientos profesionales en los ámbitos nacional e internacional.
El notario es independiente. No es el asesor de un contratante sino de ambos y debe y puede informar a ambos y asesorar y mediar en lo necesario para que los interesados lleguen a una solución jurídica legal y satisfactoria para ambos.
El coste de la intervención notarial es muy inferior a los costes que evita. En general y si se comparan sus costes con los de otros sistemas existentes en Europa u otros países es muy inferior y tiene mucha más eficacia.